DEFENSOR DEL PUEBLO DE VICENTE LÓPEZ ALERTA A LA PROVINCIA SOBRE LA HOMOLOGACIÓN DE LAS ORDENANZAS DE EXCEPCIÓN

RESOLUCION Nº 319

Vicente López, 1º de marzo de 2005 VISTO El expediente DP 11.544 por el cual un considerable número de vecinos, que acompañan su reclamo con 2.272 firmas de apoyo de ciudadanos del partido y de partidos vecinos, solicita a esta oficina varias medidas con relación a la sanción de las ordenanzas 20.653, 20.656, 20.658, 20.661, 20.664 y 20.665; y CONSIDERANDO De acuerdo a lo establecido en el artículo 83 de la ley 8.912 toda modificación al Código de Ordenamiento Urbano (COU) debe ser homologada por el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires. En ese sentido las ordenanzas 20.653, 20.656, 20.658, 20.661, 20.664 y 20.665 que sancionó el H. Concejo Deliberante el 24 de diciembre pasado, deben ser elevadas a la Gobernación para su aprobación, siguiendo también la práctica del Municipio en el caso de la sanción del COU vigente. Todo ello sin perjuicio de reivindicar la autonomía municipal, como atributo propio del gobierno local conforme lo establecido en el artículo 123º de la Constitución nacional. Teniendo en cuenta que se han formulado una serie de objeciones de significación en torno a la legalidad y al mérito de las normas aprobadas, es conveniente alertar a la autoridad que deba homologar las excepcionales reformas aprobadas, sobre tales circunstancias a fin de que se tomen las medidas que más conformen la letra y el espíritu de la ley. La ciudad de Vicente López cuenta con una ribera de aproximadamente cinco kilómetros de extensión que tiene un alto valor inmobiliario por su privilegiada ubicación frente al río de la Plata. Sin embargo esta es una zona de alta fragilidad por las limitaciones de su infraestructura. Sus terrenos son resultado de rellenos y naturalmente inundables, al punto de que en varios lugares de la avenida del Libertador, el nivel de cota está por debajo del nivel del río. La red cloacal es escasa o insuficiente y todo ese sector presenta graves problemas de tránsito y estacionamiento. Tradicionalmente, desde que se fue configurando el pueblo de Olivos y sus alrededores, esa fue una zona de esparcimiento y recreación con presencia de muchos clubes deportivos y playas. Esto fue así hasta la sanción del COU vigente en 2000. A partir de entonces, se zonificaron las primeras dos cuadras hacia el río como Zona de Urbanización U 11. Siguiendo el meduloso estudio presentado por la Asociación Medio Ambiente y Ciudad (que será tenido en cuenta en los fundamentos técnicos de la presente Resolución), esta nueva categorización estableció como uso predominante oficinas (80%), autorizando un porcentaje para viviendas colectivas (20 %), a la vez que centro de exposiciones y/o convenciones, actividades de recreación, esparcimiento y/o turismo y hoteles para turismo (tres estrellas mínimo de nivel internacional) con ciertos usos complementarios. Los indicadores urbanísticos establecidos por el COU vigente son: F. O. S.: 0,5 / F. O. T.: 1,6. Densidad Neta: máxima de 100 hab/Ha – para vivienda colectiva: 150 hab / Ha. Para hotel 300 hab. / Ha. Las alturas máximas autorizadas son entre la avenida del Libertador y Bartolomé Cruz 22,50 m. – 25,50m y entre Bartolomé Cruz y Juan Díaz de Solís 17,50m – 20,50 m, lo que significa una planta baja libre, más cuatro pisos y cinco pisos respectivamente. Los premios para aumentar la altura, según ciertas restricciones y condiciones, pueden llevar el F.O. T hasta 2,72. En julio de 2004, por ordenanza 19.601 se modifica la U11 estableciéndose como destino predominante, el uso mixto de oficinas, vivienda colectiva (sin porcentajes), centro de exposiciones y/o convenciones, actividades de recreación, esparcimiento y/o turismo y hoteles para turismo, en las condiciones anteriores. Los indicadores urbanísticos no fueron modificados. Se modifica sustancialmente la densidad neta, manteniéndose una máxima de 100 hab. / Ha. Sin embargo para la vivienda colectiva se aumenta a 600 hab. / Ha y para hotel 800 hab. / Ha. Por esta norma no se introdujeron modificaciones a la altura máxima. Este era el cuadro normativo vigente al momento de sancionarse las ordenanzas de excepción aludidas ut supra. A continuación se sintetizan las excepciones que favorecen a determinados proyectos sustrayéndolos de las normas generales establecidas en el COU: Expediente 2352/04; corresponde a la firma Codinsa S.A. El proyecto comprende al sector que se extiende entre la avenida del Libertador, Sturiza, Camacuá y Solís; se autoriza centro de exposiciones y convenciones, hotel internacional, vivienda colectiva, oficinas, salón de eventos y galería comercial, uso éste no permitido en el marco de la zonificación aludida U11. Se establece una altura de 95,28 m, correspondiente a planta baja más 24 pisos. De acuerdo a las características del predio (terrenos de mas de 5000 metros cuadrados), el COU establece que toda excepción debe tratarse como área concertada U 19. Si bien el procedimiento establecido en esta norma fue concebido para el sector oeste del partido, debió ser aplicado para tratar el caso en consideración. Expediente 2232/04; corresponde a la firma Desarrollos Buenos Aires y comprende a la calle Corrientes entre 436 y 460. Se autoriza para vivienda colectiva con una altura de 53,75 m. equivalente a planta baja y 16 pisos. Expediente 2288/04; corresponde a la empresa Diego y José Ricciardelli. Está referido al inmueble ubicado en la calle corrientes 357 al 385. Se autoriza para vivienda colectiva con una altura de 64,10 m equivalente a planta baja y 19 pisos. Expediente 2287/04; corresponde a la firma Ricciard S.A. Comprende el inmueble de la avenida del Libertador 2337 al 2345. Se autoriza vivienda colectiva con piscina, salón de usos múltiples y cancha de tenis. La altura aprobada es de 60,52 m. equivalente a planta baja y 17 pisos. Expediente 2283/04; corresponde a la empresa Desarrollos Buenos Aires. Se autoriza vivienda colectiva en dos torres con alturas de 69,55 m y 52,75 m equivalentes a planta baja y 20 pisos y planta baja y 14 pisos respectivamente. Expediente 2353/04; corresponde a Carrefour Argentina S. A. Se autorizan usos correspondientes a Zona Urbanización Comercial UC4 (Urbanización Comercial de Gran Escala) que comprende: galería comercial, centro de compras de más de 500 metros cuadrados, hotel de turismo, oficinas administrativas, esparcimiento, actividades deportivas y gastronómicas, espectáculos públicos, cines teatros, museo, estadio polideportivo, vivienda. Se modifican la Densidad neta: máxima de 100 hab. / Ha para oficinas, cines, auditorio, museo, centro cultural, estadio polideportivo. Para vivienda: 600. / Ha. Para hotel: 800ha. Ha. Para centro comercial 200 hab. / Ha. En este caso es de destacar que, conceptualmente, todo lugar cerrado para la realización de convenciones, distracción o paseos de compras, es construido pensando en el disfrute y comodidad que pueda brindar a las personas que lo visitan. No es ese sin embargo el criterio cuando se construye de cara al entorno, al tejido urbano, a la ciudad integrada a la población y al ambiente que la circunda. En el caso en examen, la construcción no está concebida pensando en su implicancia exterior, en lo que la rodea, en la sociedad en que se desarrollará el emprendimiento. En realidad es conteste con la idea exclusivista y marginante de la subcultura "shoping center". Las excepciones que se acaban de describir, atentan contra los principios e intereses jurídicamente tutelados en el COU vigente. Si el legislador estableció límites a las avasallantes tendencias constructivas, fue para salvaguardar la calidad de vida de la población preservando un tejido urbano compatible (o mejor dicho relativamente compatible) con esos objetivos. No se entiende como una norma puede proscribir ciertas acciones expresadas en alturas y densidades en las construcciones, y por la otra hacer excepciones al principio general favoreciendo a ciertos propietarios y a ciertos inversores, favor que no alcanzará al resto de los propietarios y al resto de los inversores. No se trata en el caso, de una mera reflexión abstracta; la disidencia que dejo formulada, se sustenta en las negativas consecuencias que puede acarrear la ejecución de las obras proyectadas, teniendo en cuenta las graves falencias de infraestructura que se señalaron más arriba y fundamentalmente por esta suerte de "modelo para armar", en las palabras de Cortázar, en que se transforma toda la zona de la costa de Vicente López en el futuro. ¿Qué variables se tendrán en cuenta para decidir en el futuro las políticas urbanas? ¿Qué garantía de certeza y seguridad tendrán los habitantes de Vicente López sobre el perfil de la ciudad en la que viven?. Con los antecedentes de las ordenanzas aprobadas, ¿se puede afirmar que las excepciones no se extenderán a lo largo de toda la costa? Estas, entre muchas otras que se plantean de viva voz y otras con resguardada prudencia, hacen dudar de la justeza de las normas aprobadas, y más aún, abre un renovado debate en torno al futuro y a la sustentabilidad del crecimiento. Por las consideraciones expuestas, el Defensor del Pueblo RESUELVE Artículo 1º. Alertar al Gobierno de la Provincia de Buenos Aires sobre la inconveniencia de homologar las excepciones aprobadas por las ordenanzas. 20.653, 20.656, 20.658, 20.661, 20.664 y 20.665 por las consideraciones formuladas en el exordio. Artículo 2º. El exordio forma parte de la presente Resolución. Artículo 3º. Remitir el contenido de la presente Resolución a la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo de la Provincia de Buenos Aires. Artículo 3º. Regístrese, comuníquese y oportunamente archívese. Carlos R. Constenla RESOLUCION Nº 319